נדל"ן בימי קורונה

(או איפה הייתם אחרי המבול)

רבים מאיתנו יושבים מסוגרים ומודאגים בבית, מנסים להבין איך לא ראינו את הסימנים למרות האזהרות. חודש פברואר נראה כמו היסטוריה רחוקה, מחיים שלא יחזרו.

בבת אחת ניתך עלינו מבול של צרות וגזירות – חל"ת, פיטורין, העולם נסגר ומסתגר, טיסות בוטלו, מקומות בילוי נסגרו, הגבלות תנועה שרובנו כלל לא מכירים, החסכונות נחתכו, הבנקים ובתי ההשקעות מתפקדים לפי תקנות לשעת חירום, הריבית על ההלוואות עלתה, המצב הפוליטי עוד לא התבהר, וכולנו טרודים בקניות ושמירה על השפיות.

מי חושב על נדל"ן בימים טרופים ומטורפים כאלו? מי יכול בכלל?

אז חזרתי לקרוא את סיפור המבול המקראי. מבלי להיכנס לפרשנות מתפלפלת – רעה מתרגשת על הארץ, נוח מקבל אזהרה מראש ומתחיל להתכונן, אך כל יושבי הארץ ממשיכים בחייהם. לאחר זמן ההכנות נוח מצווה על ידי אלוהים להכנס לתיבה, כאשר כל היקום נמחה.

גם לאחר 40 יום, כאשר פסקו הגשמים, נוח עדיין נשאר בתיבה. ועוד 150 יום ועוד 150 יום, ואז העורב והיונה ושוב היונה עם עלה של זית, עד שהיונה אינה חוזרת עוד.

אולי ישנם כמה מאיתנו שחזו את המפולת, גם אם לא ידעו מה תהיה הסיבה, אבל רובנו המשכנו בשלנו. מכיון שרובנו המוחלט יישאר פה גם לאחר הקורונה – איך נדע מתי יסתיימו 40 יום? מתי יעברו עוד 150 יום? מתי הזמן לשלוח את העורב או היונה? ואם היונה לא חזרה – האם התעכבה בדרך, נפלה תשושה, או שהגיע הזמן להניע את הגלגלים שוב?

התשובה האמיתית היא שאף אחד מאיתנו לא יודע.

כמו שלא ניתן לתזמן את שוק ההון, כך לא ניתן לתזמן את שוק הנדל"ן. כל מומחה והתחזיות שלו, כל בעל מקצוע והראייה שלו. ואנחנו? אנחנו כבר לא יודעים להבדיל בין כתיבה מפוזיציה, כתיבה מרחשי לב, או היסטריה אנושית טבעית. הפכנו חשדנים לכל המומחים למיניהם ונשארנו אובדי עצות.

אז מה כן ניתן לעשות? כדאי להסתכל אחורה בזמן ולראות מה קרה במשברים הקודמים (לא רק 2008) ומה כוחם של תרבות העדר או מדד הפחד. כדאי גם לחשוב מה יקרה ביום שאחרי – האם נרים ראשנו ונראה את הקשת בענן או שנמשיך עם פוסט טראומה לדורות הבאים?

ההיסטוריה מלמדת שאחרי כל משבר גדול מגיע שגשוג גדול. אמנם כרגע מדד הפחד גובר, הגמישות מעטה, וקשה לתפקד במערכת כמעט משותקת. אך מה נעשה ביום שאחרי? האם נסתפק בהיפסקות הגשמים ונחזור לשוק? האם נחכה לשובה של היונה עם עלה הזית? ואולי הפחד יהיה כל כך גדול שנחכה לדרוך על האדמה או לשיקום האנושות ובע"ח?

במשבר 2008 ראינו ששוק הנדל"ן התנהג הפוך ממה שיכולנו לצפות והעלייה במחירי הנדל"ן היתה דו-ספרתית. הכל נעצר ב-2011 רק כדי להמשיך לעלות עד 2016, ומאז יש יחסי אהבה שנאה בין משקיעים לנדל"ן באופן שמשפיע על כל השוק. הגברת המיסוי, התערבות ממשלתית בשוק, התחדשות עירונית, מחיר למשתכן – כל אלו היו אמורים להביא לירידה במחירי הנדל"ן. אמנם סביבת ריבית נמוכה מאי פעם תמכה בעלייה – אבל מנגד בורסה גואה, הגבלה במימון וירידה בתשואות. איכשהו נדמה שהמומחים מחשבים, האנליסטים מנתחים – והשוק מתנהג אחרת.

מתברר שמיקום הוא לא הפקטור היחיד שחשוב – אלא תזמון. כל מי שקנה ב-2008 הרוויח, כל מי שקנה ב-2015 קלע בול. האם נראה ירידות של 30% בנדל"ן? אתם יודעים למי ניתנה הנבואה, אבל ברור שניסיון לתזמן את נקודת השפל הוא כמעט בלתי אפשרי, כי מחירי הנדל"ן יורדים לאט ועולים מהר.

כדאי לקחת את ימי המבול לחשיבה ונשימה עמוקה. את הימים שיבואו אחר כך לחישוב מסלול מחדש. נבדוק מה ההון שנותר, וברגע שנוכל לצאת החוצה – להתחיל לחפש השקעות טובות בשוק.

אם יש משהו שלמדנו מהמשבר הנוכחי – לא שמים את כל הביצים בסל אחד וביזור השקעות מומלץ ביותר, גם אם בכל זמן נתון יש כוכב זורח אחר.